賃貸不動産経営管理士試験の傾向と対策、過去問解説
令和４年度賃貸不動産経営管理士試験問題
問25
| Ａは賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和２年、Ｘ銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためＸ銀行の抵当権が設定された。Ｂは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、ＣとＤは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。 ア 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。 イ Ｂが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はＸ銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。 ウ ＡがＸ銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Ｃの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をＸ銀行に対抗することができる。 エ ＡがＸ銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てＥがこれを買い受けた場合、Ｅは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したＤに対し敷金返還義務を負わない。 １ １つ ２ ２つ ３ ３つ ４ ４つ |
問25解説
「抵当権と賃貸借」に関する問題です。
（テキスト＋問題集のP208〜P210参照）
| ア：×（誤り） 建物の賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のほか、建物の引渡しがあります。 ※ テキスト＋問題集P208「(1)借主が先に建物の引渡しを受けた場合」参照。 |
| イ：×（誤り） 「抵当権設定登記前」から借主が建物の引渡しを受けていれば、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができます。このことは、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときであっても同じです。 本肢において、Ｂは、抵当権設定登記前から建物の引渡しを受けており、その相続人は、（抵当権者に対抗できる）借主としての地位を相続により包括承継するため、抵当権者X銀行の同意がなくても、賃借権をX銀行に対抗することができます。 ※ テキスト＋問題集P209「(1)借主が先に建物の引渡しを受けた場合」参照。 |
| ウ：×（誤り） 「抵当権設定登記後」に借主が建物の引渡しを受けた場合、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができません。 本肢において、Ｃは、抵当権設定登記後に建物の引渡しを受けています。そのため、Cの賃借権は差押えに優先せず、賃借権を抵当権者X銀行に対抗することはできません。 ※ テキスト＋問題集P210「(2)先に抵当権設定登記がなされた場合」参照。 |
| エ：○（正しい） 「抵当権設定登記後」に借主が建物の引渡しを受けた場合、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができず、競落人（買受人）は「貸主としての地位」や「敷金に関する権利義務」を承継しません。。 本肢において、Ｄは、抵当権設定登記後に建物の引渡しを受けています。。そのため、Dは、買受人Eに賃借権を対抗することができず、Eは敷金に関する権利義務を承継しません。したがって、Eは、Dに対し敷金返還義務を負いません。 ※ テキスト＋問題集P210「(2)先に抵当権設定登記がなされた場合」参照。 |
- 正解 ３
