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賃貸不動産経営管理士試験の傾向と対策、過去問解説 

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問題

問24


 賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 期間の定めのある建物賃貸借契約において、期間満了4か月前に更新拒絶の通知をした場合、当該契約は法定更新される。

2 期間の定めのある建物賃貸借契約が法定更新された場合、更新前の契約と更新後の契約は、契約期間も含め別個独立の同一性のない契約である。

3 更新料特約以外に更新手数料特約を定めることは、有効である。

4 建物賃貸借契約の更新に係る事務は、賃貸住宅管理業者登録制度では、基幹事務の一つとされている。

問24解説


「賃貸借契約の更新」に関する問題です。
合格教本のP150〜152、P64参照)

<本問の解答方法>
 「更新」という言葉の意味を理解していれば、自信をもって、選択肢2が誤りであると判断できるでしょう。
 「更新」と「再契約」の違いを理解してください(合格教本P90「(3)再契約の扱いについて」、P177「B再契約」参照)。
 
 「更新」:同一性を保ったまま契約を継続すること。
 「再契約」:新たな契約を再度締結すること。以前の契約と再契約とは、別個独立の契約であり、同一性はない。

1:○(正しい)
 貸主が期間満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して更新拒絶の通知をしなければ、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(法定更新)。
 本肢では、期間満了4か月前に更新拒絶の通知をしていますが、これは「期間満了の1年前から6か月前までの間」になされた更新拒絶の通知ではないため、法定更新されます。

※ 合格教本150「(2)法定更新@(更新拒絶の通知がない場合)」、および、P151「(3)更新拒絶の通知」を参照。

2:×(誤っている)
 更新とは、契約期間が満了した場合に、その契約を継続させることをいいます。更新前の契約と更新後の契約には、同一性があります。このことは、法定更新であっても同じです。

※ 合格教本P150の冒頭部分を参照。

3:○(正しい)
 更新料特約以外に更新手数料特約を定めることも、相当な額であれば、有効です。

※ 更新料については、合格教本P152「C更新料特約の有効性」参照。
※ 更新料と更新手数料の違いに注意しましょう。一般的には、次のように理解しておきましょう。

 「更新料」:契約を継続するための対価等。貸主に支払うもの。
 「更新手数料」:更新の事務手続きの手数料。管理業者に支払うもの。

※ 「特約は基本的に有効である」という原則をおさえておきましょう(合格教本P51「(3)特約」)。

4:○(正しい)
 「建物賃貸借契約の更新」に係る事務は、賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務の一つです。

※ 合格教本P64「(3)基幹事務」参照。


正解  2


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